Rendement locatif au Maroc en 2026 : les vrais chiffres, ville par ville

Brut ne veut rien dire

Le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix d'achat) est le chiffre que tout le monde met en avant parce qu'il est flatteur. Il ignore la vacance, les charges de copropriété, la taxe de services communaux, l'assurance, les provisions travaux, l'impôt et, depuis 2026, l'éventuelle retenue à la source de 5 %. Entre le brut annoncé et le net réel, il n'est pas rare de perdre la moitié du chiffre.

Ce phénomène n'a rien de spécifiquement marocain, mais il est amplifié ici par la façon dont les annonces sont rédigées. Un agent qui présente un bien à un investisseur pressé, souvent un MRE de passage pour deux semaines, a tout intérêt à afficher le chiffre le plus impressionnant possible. Le brut sert cet objectif. Le net, lui, demande du temps et des hypothèses, ce qui explique qu'il soit rarement mis en avant spontanément.

Il existe aussi un rendement dit « net de charges mais avant impôt », qui se situe entre les deux et qui peut créer une confusion supplémentaire. Avant de comparer deux biens entre eux, demandez toujours sur quelle base le chiffre annoncé a été calculé. Deux annonces avec le même pourcentage affiché peuvent recouvrir des réalités très différentes une fois les hypothèses harmonisées.

Pourquoi les écarts entre villes sont réels

Les ordres de grandeur ci-dessous ne sont pas de simples étiquettes : ils reflètent des dynamiques de marché différentes. Casablanca et Rabat bénéficient d'une base de locataires salariés stable, ce qui limite la vacance mais plafonne aussi les loyers, donc le rendement brut. Tanger profite d'une dynamique économique plus récente et d'un marché encore moins mature, ce qui laisse plus de marge de progression mais aussi plus d'incertitude. Les villes moyennes, elles, offrent des prix d'achat bas qui gonflent mécaniquement le brut affiché, sans que la demande locative suive dans les mêmes proportions.

Pour approfondir la lecture par ville, voir également l'analyse des quartiers de Casablanca par budget ou la fiche investir à Tanger, qui détaillent les dynamiques locales plus finement qu'un tableau national ne peut le faire.

Ordres de grandeur par ville (bruts)

Le cas particulier de la courte durée

Marrakech affiche des bruts spectaculaires, jusqu'à 15 %, mais c'est aussi la catégorie où l'écart avec le net est le plus violent : conciergerie, taux de remplissage saisonnier, mobilier qui s'use vite. L'analyse détaillée de la rentabilité réelle de la courte durée à Marrakech montre qu'un brut à deux chiffres peut se transformer en net proche de la longue durée classique une fois tous les postes déduits.

Du brut au net : un exemple

Un appartement à 1 650 000 DH loué 7 200 DH par mois affiche environ 5,2 % brut. Après abattement fiscal, impôt, provision de vacance d'un mois par an, taxe de services communaux et provision travaux, le net réel tombe fréquemment entre 3,4 et 3,8 %. Ajoutez la retenue à la source quand elle s'applique, et vous passez sous les 3 %. Ce n'est pas mauvais en soi, mais ce n'est pas le 5 % qu'on vous avait vendu.

Les provisions à ne jamais oublier

Vacance : au moins un mois vide par an, soit environ 8 % des revenus. Entretien : 1,5 à 2 % de la valeur du bien par an. Ces deux lignes, systématiquement omises par les vendeurs, expliquent l'essentiel de l'écart entre théorie et réalité.

À cela s'ajoute une provision moins visible mais tout aussi réelle : le renouvellement des équipements. Chauffe-eau, chaudière, peinture, plomberie vieillissent, et leur remplacement tombe rarement au moment le plus opportun. Un propriétaire prudent met de côté une somme fixe chaque mois plutôt que de découvrir la facture au moment de la panne. Sans cette discipline, le rendement affiché sur une feuille de calcul ne se retrouve jamais sur le compte bancaire.

Il faut aussi compter le temps de gestion, qui a un coût même s'il n'apparaît pas en dirhams : trouver un locataire, gérer un impayé, coordonner un artisan à distance. C'est un poste qui pousse beaucoup de propriétaires, notamment les MRE, vers une gestion déléguée, dont le coût doit lui aussi être intégré au calcul du net avant d'acheter.

Le rendement n'est qu'une partie de l'équation

Un bien à 3 % net mais qui se revend facilement, dans un quartier où la demande locative est structurelle, peut être un meilleur investissement qu'un bien à 6 % dans une zone où la revente prendra deux ans. Le rendement locatif doit toujours se lire avec la liquidité du marché, pas seul.

Voir aussi fiscalité MRE 2026, frais d'achat et gestion locative.