Fiscalité immobilière MRE 2026 : IR, retenue à la source, rapatriement

Revenus fonciers : le calcul

Sur le loyer brut perçu s'applique un abattement forfaitaire de 40 % (censé couvrir frais, vacance et entretien), donnant le revenu foncier net imposable. Ce net est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Une option de taux libératoire existe et peut être intéressante si vous avez peu d'autres revenus au Maroc. Comparez toujours les deux régimes.

En pratique, l'abattement de 40 % s'applique de manière forfaitaire, que vos frais réels aient été supérieurs ou inférieurs à ce niveau. Si vous avez engagé des travaux lourds de rénovation une année donnée, cela ne change rien au calcul de l'abattement, ce qui peut rendre certaines années moins avantageuses que d'autres selon votre situation réelle de dépenses.

Conservez systématiquement les quittances de loyer, les avis de virement et les justificatifs de charges. En cas de contrôle, c'est cette documentation qui permet de prouver la cohérence entre les revenus déclarés et les flux bancaires réellement constatés, notamment sur le compte en dirhams convertibles.

La nouveauté 2026 : retenue à la source

Une retenue à la source de 5 % s'applique désormais sur certains loyers, notamment ceux versés à des sociétés et à des bailleurs relevant du régime du résultat net. Intégrez-la dès votre simulation : elle peut faire passer un rendement net de 3,8 % à moins de 3 %.

Ce mécanisme déplace une partie de la charge fiscale vers l'agence ou le gestionnaire qui verse le loyer, ce qui simplifie le recouvrement pour l'administration mais complique le calcul de trésorerie du bailleur : le loyer encaissé net n'est plus directement égal au loyer contractuel. Demandez systématiquement à votre gestionnaire un relevé détaillé distinguant loyer brut, retenue prélevée et montant net versé.

Traçabilité des transactions

Toute transaction supérieure à 300 000 DH doit passer par virement ou chèque certifié. Payer une part importante en espèces expose à une majoration des droits d'enregistrement et à un blocage possible par le notaire.

Cette exigence de traçabilité concerne aussi bien le prix de vente principal que les compléments éventuels versés en marge de l'acte. Un vendeur qui insiste pour recevoir une partie du prix « à côté », en espèces, expose l'acheteur à un risque fiscal et à une fragilisation de l'acte lui-même en cas de contrôle ultérieur. Consultez notre analyse sur les frais d'achat immobilier au Maroc pour situer ces montants dans le budget global de l'opération.

Rapatriement et Office des Changes

Le compte en dirhams convertibles est la clé. Il garantit le droit de rapatrier capital, plus-values et loyers nets. Ouvrez-le avant de signer le compromis : le délai est de deux à quatre semaines.

Toute somme investie dans l'achat, les travaux ou le crédit qui ne transite pas par ce compte perd, en principe, son caractère rapatriable. C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse chez les MRE : financer une partie de l'opération via un compte marocain classique ou en espèces, puis découvrir des années plus tard, au moment de la revente, qu'une partie du capital ne peut pas sortir du pays.

La revente et la plus-value

À la revente, la plus-value immobilière est en principe soumise à une imposition spécifique, avec des règles et des exonérations qui évoluent selon la durée de détention et l'usage du bien. Anticipez ce calcul dès l'achat plutôt qu'au moment de vendre : conservez toutes les factures de travaux et les frais d'acquisition, qui viennent réduire la base taxable de la plus-value.

Nom propre ou SCI ?

Pour un ou deux biens, le nom propre avec compte convertible suffit et reste simple. À partir de trois biens, ou dans une logique de transmission, une SCI marocaine accompagnée d'un expert-comptable devient pertinente.

La SCI facilite la transmission aux héritiers en évitant une indivision directe sur chaque bien, mais elle implique une comptabilité, des obligations déclaratives et des frais de gestion récurrents. Avant de vous engager, faites chiffrer le coût annuel de cette structure par un expert-comptable et comparez-le au gain réel qu'elle apporte dans votre situation, plutôt que de la choisir par principe.