La fiscalité marocaine n'est pas lourde comparée à l'Europe, à condition de la connaître avant d'acheter, pas après. Voici l'ensemble des impôts et taxes qui jalonnent la vie d'un bien immobilier, avec les taux en vigueur en 2026 et des exemples chiffrés.
L'acquisition d'un logement supporte principalement les droits d'enregistrement de 4 % (locaux à usage d'habitation ; d'autres taux s'appliquent aux terrains nus et locaux professionnels), les frais de conservation foncière (1,5 % environ, plus certificat) et les honoraires du notaire (autour de 1 % HT + TVA et débours). Nouveauté marquante de la loi de finances 2026 : un droit supplémentaire de 2 % frappe désormais les mutations dont le paiement ne peut être justifié par un circuit bancaire traçable. Le message du législateur est limpide : le paiement en espèces, déjà risqué, est désormais fiscalement pénalisé.
Le détail ligne par ligne, avec les cas particuliers (achat à crédit, hypothèque, agence), figure dans notre article dédié : frais d'achat au Maroc, le vrai coût.
Deux taxes locales annuelles, assises sur la valeur locative du bien :
Les logements neufs bénéficient d'une exonération temporaire de taxe d'habitation (5 ans) pour la résidence principale. En copropriété s'ajoutent bien sûr les charges de syndic, qui ne sont pas un impôt mais pèsent sur la rentabilité, et que trop d'investisseurs oublient dans leurs calculs.
Les loyers perçus par une personne physique constituent des revenus fonciers soumis à l'impôt sur le revenu, avec deux voies principales en 2026 :
Lorsque le locataire est une entreprise, une retenue à la source s'applique (10 % ou 15 % selon le montant annuel des loyers). L'arbitrage entre barème et option dépend de votre situation globale : un simulateur ou un conseil fiscal s'impose au-delà de quelques milliers de dirhams de loyers mensuels. La location meublée touristique répond quant à elle à un régime et à des obligations spécifiques, traités dans notre article location courte durée au Maroc.
La plus-value réalisée à la cession est imposée à 20 %, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession, même en l'absence de profit. Le profit imposable se calcule ainsi :
Deux conséquences pratiques majeures :
Exonération principale : la cession de l'habitation principale occupée depuis au moins 6 ans, dans la limite d'un prix de cession de 4 000 000 DH. Attention : cette exonération vise la résidence principale effective, un pied-à-terre ou un bien loué n'y ouvre pas droit. À noter également, la LF 2026 a ramené de 6 % à 5 % les droits sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, un signal pour les montages sociétaires.
Les revenus immobiliers de source marocaine (loyers, plus-values) sont imposables au Maroc, quel que soit votre pays de résidence. Le Maroc a signé des conventions de non double imposition avec la France, la Belgique, l'Espagne, les Pays-Bas, le Canada et de nombreux autres pays : en général, l'impôt payé au Maroc ouvre droit à un crédit d'impôt ou à une exemption dans le pays de résidence, mais les revenus restent le plus souvent à déclarer des deux côtés. Un point trop souvent découvert a posteriori : posséder un bien à l'étranger peut aussi entrer dans le champ de déclarations patrimoniales du pays de résidence (type IFI en France pour l'immobilier mondial des résidents français, selon les cas).
| Événement | Base | Impôt / frais approximatifs |
|---|---|---|
| Achat (droits 4 % + CF ~1,5 % + notaire ~1,1 % TTC) | 1 500 000 DH | ≈ 100 000 DH |
| Location 8 500 DH/mois (barème IR, abattement 40 %) | 102 000 DH/an brut | IR sur 61 200 DH selon barème* |
| Taxe services communaux (10,5 % de la valeur locative) | selon valeur locative | ≈ 5 000–8 000 DH/an |
| Revente à 1 950 000 DH après 6 ans (bien locatif) | plus-value ≈ 350 000 DH** | TPI 20 % ≈ 70 000 DH (min. 3 % du prix) |
*Selon votre revenu global imposable au Maroc. **Après réévaluation du prix d'acquisition et déduction des frais justifiés, chiffres arrondis à visée pédagogique.
Taux et règles à jour de la loi de finances 2026 à la date de juillet 2026. La fiscalité évolue chaque année et dépend de votre situation personnelle : consultez un conseiller fiscal au Maroc et dans votre pays de résidence avant toute décision.