Le prix affiché n'est jamais le prix payé. Entre droits, honoraires et formalités, un achat immobilier au Maroc coûte 6 à 8 % de plus que le montant négocié avec le vendeur. Détail complet, avec un exemple chiffré sur un appartement à 1 500 000 DH.
Perçus par la Direction générale des impôts lors de l'enregistrement de l'acte, ils s'élèvent à 4 % du prix déclaré pour les locaux à usage d'habitation. Les terrains nus et les locaux à usage commercial ou professionnel relèvent de taux différents (généralement 5 %). Sur 1 500 000 DH : 60 000 DH.
Depuis la loi de finances 2026, un droit supplémentaire de 2 % s'applique aux mutations dont le paiement n'est pas justifiable par un circuit bancaire traçable. Payer par chèque certifié ou virement via le notaire n'est donc plus seulement une précaution : c'est une économie directe de 30 000 DH sur notre exemple.
L'inscription de votre propriété sur le titre foncier coûte 1,5 % du prix (droits ad valorem), auxquels s'ajoutent des frais fixes modestes (certificat de propriété, duplicata). Sur notre exemple : ≈ 22 700 DH. C'est le prix de la sécurité juridique du système marocain, de loin la ligne la plus rentable du tableau.
Les honoraires notariaux se négocient autour de 1 % du prix (avec des minima pour les petites transactions), majorés de la TVA à 10 % et de débours divers (timbres, copies, légalisations). Sur 1 500 000 DH : ≈ 16 500 DH TTC hors débours. Certains dossiers complexes (mainlevées multiples, procurations internationales) justifient davantage.
L'usage marocain veut que chaque partie paie sa commission, l'acheteur verse donc généralement 2,5 % + TVA de son côté. Sur notre exemple : ≈ 45 000 DH TTC. Cette ligne disparaît en achat direct ou en VEFA (la marge du promoteur intègre la distribution). Les courtiers informels (samsars) demandent souvent 1 à 2,5 %, sans facture ni responsabilité, ce qui doit se refléter dans votre niveau de vigilance.
Pour un crédit de 1 000 000 DH, comptez globalement 15 000 à 25 000 DH de frais de mise en place.
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (4 %) | 1 500 000 DH | 60 000 DH |
| Conservation foncière (1,5 % + fixes) | 1 500 000 DH | ≈ 23 200 DH |
| Notaire (≈ 1 % + TVA + débours) | 1 500 000 DH | ≈ 18 000 DH |
| Agence (2,5 % + TVA 20 %) | 1 500 000 DH | 45 000 DH |
| Frais de crédit (emprunt 1 000 000 DH) | 1 000 000 DH | ≈ 20 000 DH |
| Total frais | ≈ 166 000 DH (≈ 11 % avec crédit et agence ; 6,7 % sans) |
Montants arrondis, à visée pédagogique. Hors travaux, mobilier, et taxes annuelles de détention.
La sous-déclaration du prix. On vous proposera peut-être de déclarer un prix inférieur au prix réel « pour réduire les frais ». Au-delà de l'illégalité, le calcul est perdant : l'administration dispose de référentiels de prix et peut redresser, et surtout le prix officiel bas gonflera votre plus-value taxable (TPI 20 %) à la revente. Vous économisez 4 % aujourd'hui pour payer 20 % demain.
Le « noir » exigé par le vendeur. Même mécanique, aggravée : somme sans existence juridique, sans garantie de retransfert pour les fonds venus de l'étranger, et désormais surtaxée via le droit de 2 % sur les paiements non traçables.
Les biens « sans frais de notaire ». Certains programmes neufs affichent « frais de notaire offerts » : vérifiez ce que recouvre exactement la promesse (souvent les seuls honoraires, pas les droits) et ce que le prix global intègre en contrepartie.
Taux à jour de la loi de finances 2026, montants indicatifs arrondis. Demandez un état prévisionnel des frais à votre notaire avant de signer.